주택담보대출 DSR 계산법, 연봉 5천이면 얼마까지 빌릴 수 있나 (스트레스 DSR 반영 예시)
핵심 답변
DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 은행권은 40%, 2금융권은 50%가 상한입니다. 연봉 5천만원이면 연간 원리금이 2천만원을 넘지 않아야 하므로, 기존 대출 없이 30년·연 4% 원리금균등상환이면 단순 계산상 약 3억 5천만원입니다. 하지만 2026년 하반기 기준 수도권·규제지역 변동금리 주담대는 스트레스 금리 3.0%가 더해져 약 2억 5천만원으로, 지방 변동금리는 0.75%가 더해져 약 3억 2천만원으로 줄어듭니다.
- DSR = 모든 대출 연간 원리금 ÷ 연소득 × 100
- 은행권 40%, 2금융권 50%
- 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주담대 3.0%, 지방 주담대 1.5%×50%
- 고정 기간이 긴 상품일수록 스트레스 금리 반영 비율이 낮아 한도에 유리
- 수도권·규제지역은 주택가격별 최대 한도(15억 이하 6억 등)도 함께 적용
DSR 공식과 LTV와의 관계
DSR(%) = (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 원리금) ÷ 연소득 × 100
LTV가 “집값 대비 얼마까지”, DSR이 “소득 대비 얼마까지”를 정합니다. 여기에 수도권·규제지역에서는 주택가격별 최대 한도(15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원)가 추가로 적용되며, 최종 한도는 이 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다. 규제지역 LTV는 40%(생애최초 70%)입니다.
함께 확인하세요주담대 고정금리 변동금리 혼합형(주기형) 뭐가 유리할까? 상황별 선택 기준자세히 보기 →연봉 5천만원 예시 계산
가정: 연소득 5,000만원, 기존 대출 없음, 30년 만기, 대출금리 연 4%, 원리금균등상환, 은행권 DSR 40% → 연간 상환 가능액 2,000만원
| 적용 상황 | 계산용 금리 | 1억원당 연 원리금 | 단순 한도 |
|---|---|---|---|
| 스트레스 미적용 | 4.0% | 약 573만원 | 약 3억 4,900만원 |
| 지방 변동금리 | 4.75% | 약 626만원 | 약 3억 1,900만원 |
| 수도권 주기형(반영비율 30% 가정) | 4.9% | 약 637만원 | 약 3억 1,400만원 |
| 수도권·규제지역 변동금리 | 7.0% | 약 798만원 | 약 2억 5,100만원 |
스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이고 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다. 위 수치는 이해를 돕기 위한 단순 예시이며, 실제 심사에서는 만기·상환방식·기존 대출·소득 인정 방식에 따라 달라집니다.
스트레스 DSR, 2026년 하반기 적용 기준
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 반영해 실제 금리보다 높은 금리로 원리금을 계산하는 제도입니다. 최종 스트레스 금리는 “스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 반영비율”로 정해집니다.
| 대상 | 스트레스 금리 | 기본 적용비율 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 100% |
| 지방(비규제) 주담대 | 1.5% | 50% |
| 신용대출(총 대출 1억원 초과) | 1.5% | 100% |
변동금리와 고정 기간 5년 미만 상품은 반영비율 100%이고, 고정 기간이 길수록 비율이 낮아집니다. 주기형은 수도권 기준 20~40% 수준만 반영돼 한도에 유리합니다. 금리 유형별 장단점은 고정·변동·주기형 금리 선택 기준에서 자세히 다뤘습니다.
기존 대출이 있으면 얼마나 줄어들까
연소득 5천만원인 사람에게 마이너스통장 한도 3천만원이 있다면, 실제로 쓰지 않아도 약정 한도를 일정 만기로 나눈 원리금이 DSR에 들어갑니다. 신용대출은 5년 분할로 환산하는 방식이 쓰여 연 600만원 이상이 이미 잡히는 셈이고, 그만큼 주담대 한도가 줄어듭니다. 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 주담대 신청 전에 한도를 줄이거나 해지하는 것이 효과적입니다. 자세한 영향은 마이너스통장의 DSR 영향을 참고하세요.
한도를 늘리는 현실적인 방법
- 소액 신용대출·카드론·할부를 먼저 정리해 기타 대출 원리금 줄이기
- 대출 만기를 길게 설정(연간 원리금 감소)
- 고정 기간이 긴 혼합형·주기형 상품 비교(스트레스 반영비율 차이)
- 배우자 소득 합산이 가능한 상품인지 확인
- 정책 대출(디딤돌·보금자리론 등) 대상 여부 확인
상황별로 많이 묻는 질문
맞벌이 부부는 DSR을 합산해서 계산하나요?
주담대는 부부 합산 소득으로 심사할 수 있는 상품이 많고, 이 경우 배우자의 기존 대출 원리금도 함께 합산됩니다. 배우자 대출이 많다면 오히려 불리할 수 있어 단독·합산 두 가지로 조회해 보세요.
연봉이 오르면 이미 받은 대출 한도도 늘어나나요?
기존 대출 한도는 그대로이고, 추가 대출이나 대환 시점에 새 소득 기준으로 다시 계산합니다.
2금융권은 DSR 50%라서 더 많이 빌릴 수 있나요?
DSR 상한은 더 높지만 금리가 높아 같은 금액의 원리금이 커지고, 주담대 LTV·주택가격별 한도는 업권과 관계없이 적용됩니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 연소득 증빙(원천징수영수증 등)을 최신으로 준비했다
- 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 정리했다
- 변동·혼합·주기형 상품별 한도를 비교했다
- 수도권·규제지역이면 주택가격별 최대 한도를 확인했다
자주 묻는 질문
Q. 마이너스통장도 DSR에 들어가나요?
들어갑니다. 실제 사용액이 아니라 약정 한도를 기준으로 원리금을 계산하는 방식이 일반적이라, 쓰지 않는 마이너스통장도 한도를 줄입니다.
Q. 전세대출도 DSR에 포함되나요?
원칙적으로 원금은 빠지지만, 2025년 10월부터 수도권·규제지역에서 전세를 얻는 1주택자는 전세대출 1년치 이자가 DSR에 반영됩니다. 버팀목 등 정책자금은 제외됩니다.
Q. 스트레스 금리만큼 이자를 더 내나요?
아닙니다. 한도 계산에만 쓰이는 가상의 금리입니다.
Q. DSR 계산기는 어디서 쓰나요?
은행 앱과 금융감독원 파인 등에서 대출 한도 계산 도구를 제공합니다.
Q. 지방이라도 규제지역이면 수도권 기준인가요?
스트레스 DSR과 LTV는 규제지역 여부를 기준으로 적용되므로 지방 규제지역은 수도권과 같은 기준이 적용될 수 있습니다.
공식 확인처
이 글은 일반적인 기준을 설명한 정보이며 특정 금융상품의 가입·신청을 권유하지 않습니다. 금리·한도·심사 기준·보장 내용은 금융회사와 상품, 시점에 따라 달라지므로 최종 결정 전에는 해당 금융회사와 위 공식 확인처에서 최신 내용을 확인하세요.